Beli Rumah: Kenapa Penting Bandingkan Pinjaman Perumahan Antara Bank?

Membeli rumah merupakan salah satu komitmen kewangan terbesar bagi kebanyakan individu. Namun selepas menemui rumah yang sesuai, ramai pembeli terlalu fokus kepada satu perkara sahaja: sama ada pinjaman mereka boleh diluluskan.

Hakikatnya, mendapat kelulusan hanyalah sebahagian daripada proses. Dua atau tiga bank boleh meluluskan pembiayaan untuk hartanah yang sama, tetapi menawarkan kadar pembiayaan, jumlah pinjaman, tempoh pembayaran dan syarat yang berbeza.

Perbezaan yang kelihatan kecil pada peringkat awal boleh memberi kesan besar apabila pinjaman tersebut dibayar selama 30 atau 35 tahun. Sebab itu, sebelum menerima tawaran pertama daripada bank, pembeli rumah sepatutnya membandingkan keseluruhan pakej pembiayaan.

1 Jangan Bandingkan Kadar Faedah Sahaja

Kadar faedah atau kadar keuntungan biasanya menjadi perkara pertama yang dilihat oleh pembeli rumah. Ia memang penting, tetapi kadar yang lebih rendah tidak semestinya bermaksud pakej tersebut adalah pilihan terbaik.

Sebuah bank mungkin menawarkan kadar pembiayaan yang sedikit lebih rendah tetapi mempunyai tempoh lock-in yang lebih panjang atau kemudahan pembayaran semula yang kurang fleksibel.

Bank lain pula mungkin mempunyai kadar yang sedikit lebih tinggi tetapi menawarkan kemudahan full flexi, tiada lock-in period atau struktur pembayaran yang lebih sesuai dengan keadaan kewangan peminjam.

Oleh itu, perbandingan sepatutnya dibuat berdasarkan keseluruhan struktur pinjaman, bukan hanya satu angka.

2 Jumlah Pembiayaan Yang Diluluskan Boleh Berbeza

Walaupun harga rumah yang dibeli adalah sama, jumlah pembiayaan yang diluluskan oleh setiap bank tidak semestinya sama.

Jumlah ini boleh memberi kesan besar, terutama apabila pembeli turut perlu menyediakan wang untuk deposit, yuran guaman, kos pindah milik dan perbelanjaan berkaitan rumah.

Sebab itu, apabila membandingkan tawaran bank, jangan lihat sama ada pinjaman “approved” sahaja. Lihat juga jumlah sebenar pembiayaan yang diluluskan.

3 Setiap Bank Menilai Profil Peminjam Secara Berbeza

Tidak semua bank menilai permohonan pinjaman menggunakan pendekatan yang sama. Setiap institusi kewangan mempunyai polisi kredit dan kaedah penilaian risiko tersendiri.

Antara perkara yang biasanya dinilai termasuk:

• pendapatan bulanan;
• komitmen sedia ada;
• Debt Service Ratio (DSR);
• rekod CCRIS dan CTOS;
• jenis pekerjaan dan tempoh bekerja;
• pendapatan komisen atau pendapatan sewa;
• serta rekod kewangan bagi individu yang bekerja sendiri.

Disebabkan perbezaan ini, seseorang pemohon boleh menerima keputusan atau jumlah pembiayaan yang berbeza daripada beberapa bank.

Dalam sesetengah keadaan, profil yang kurang sesuai untuk satu bank mungkin dinilai dengan lebih baik oleh bank lain. Sebab itu, pemilihan bank sepatutnya berdasarkan profil kewangan pemohon, bukan sekadar memilih bank yang paling dikenali.

4 Bandingkan Ansuran Bulanan Dengan Tempoh Pinjaman

Tempoh pinjaman yang lebih panjang biasanya menghasilkan ansuran bulanan yang lebih rendah. Ini mungkin membantu dari segi aliran tunai bulanan, tetapi semakin panjang tempoh pembiayaan, semakin tinggi jumlah kos pembiayaan yang dibayar sepanjang tempoh pinjaman.

Pinjaman selama 35 tahun mungkin memberikan komitmen bulanan yang lebih rendah berbanding pinjaman selama 25 atau 30 tahun. Namun, pembeli tetap perlu melihat kemampuan kewangan secara keseluruhan.

Matlamatnya bukan sekadar mendapatkan ansuran paling rendah. Yang lebih penting ialah memilih struktur pembayaran yang selesa dan masih munasabah dalam jangka panjang.

5 Fahami Perbezaan Full Flexi Dan Semi Flexi

Jenis kemudahan pinjaman juga penting, terutama bagi peminjam yang mempunyai simpanan tambahan, bonus atau pendapatan yang berubah-ubah.

Full Flexi

Full flexi biasanya membolehkan peminjam memasukkan lebihan wang ke dalam akaun pinjaman bagi mengurangkan faedah yang dikenakan. Lebihan wang tersebut juga lazimnya lebih mudah diakses semula apabila diperlukan, tertakluk kepada struktur bank.

Semi Flexi

Semi flexi turut membenarkan pembayaran tambahan ke dalam pinjaman. Namun, pengeluaran semula lebihan bayaran mungkin memerlukan permohonan atau tertakluk kepada caj tertentu.

Bagi peminjam yang merancang untuk membuat pembayaran tambahan secara konsisten, perbezaan ini boleh memberi kesan yang ketara dalam jangka panjang.

6 Semak Lock-In Period Sebelum Menerima Tawaran

Lock-in period merupakan satu lagi syarat yang sering terlepas pandang. Dalam tempoh ini, peminjam mungkin dikenakan penalti sekiranya membuat penyelesaian penuh, menjual rumah atau refinance lebih awal daripada tempoh yang ditetapkan.

Bagi pembeli yang merancang untuk memegang hartanah dalam jangka panjang, perkara ini mungkin kurang memberi kesan. Tetapi bagi mereka yang merancang untuk menjual, menaik taraf rumah atau refinance dalam beberapa tahun akan datang, syarat ini menjadi lebih penting.

Sebelum menerima tawaran, semak:

• tempoh lock-in;
• penalti yang mungkin dikenakan;
• dan keadaan yang boleh menyebabkan penalti tersebut dikenakan.

7 Jangan Abaikan Perlindungan Pinjaman

Bank juga mungkin menawarkan perlindungan seperti MRTA, MLTA atau perlindungan lain bersama pembiayaan perumahan. Kos dan struktur perlindungan ini boleh berbeza mengikut bank dan pakej.

Dalam sesetengah keadaan, kos perlindungan boleh dimasukkan ke dalam jumlah pinjaman. Ini mengurangkan jumlah tunai yang perlu dibayar pada peringkat awal, tetapi pada masa yang sama ia turut meningkatkan jumlah keseluruhan yang dibiayai.

Pembeli sepatutnya memahami jenis perlindungan, jumlah perlindungan dan kosnya sebelum membuat keputusan.

8 Lihat Kos Keseluruhan Pinjaman

Selain kadar pembiayaan dan jumlah kelulusan, terdapat beberapa kos lain yang patut diperiksa.

• yuran penilaian;
• yuran guaman berkaitan pembiayaan;
• caj akaun flexi;
• perlindungan pinjaman;
• penalti penyelesaian awal;
• dan syarat pembayaran tambahan.

Satu tawaran yang kelihatan lebih murah pada peringkat awal belum tentu mempunyai kos keseluruhan yang paling rendah. Sebab itu, pembeli perlu melihat keseluruhan pakej sebelum membuat keputusan akhir.

9 Contoh Mudah Perbandingan Tawaran Bank

Katakan seorang pembeli menerima tiga tawaran pembiayaan untuk rumah yang sama.

Daripada perbandingan ini, tidak semestinya Bank A merupakan pilihan terbaik hanya kerana ansuran bulanannya lebih rendah.

Jika pembeli mempunyai lebihan tunai dan merancang membuat pembayaran tambahan secara berkala, Bank B mungkin lebih sesuai kerana kemudahan full flexi.

Sebaliknya, jika keutamaan utama pembeli adalah mengurangkan komitmen bulanan, struktur Bank A mungkin lebih sesuai.

10 Kelulusan Bukan Satu-Satunya Perkara Yang Perlu Dilihat

Apabila membeli rumah, ramai pemohon merasa lega apabila menerima kelulusan daripada bank pertama. Tetapi sebelum menandatangani Letter of Offer, adalah lebih baik untuk memahami apa yang sebenarnya ditawarkan.

Bandingkan jumlah pembiayaan, tempoh pinjaman, kadar pembiayaan, fleksibiliti pembayaran, perlindungan dan syarat-syarat lain yang berkaitan.

Pinjaman perumahan mungkin menjadi komitmen selama beberapa dekad. Keputusan yang dibuat hari ini boleh mempengaruhi aliran tunai dan kedudukan kewangan anda untuk tempoh yang panjang.